住宅ローンについて

            

Step1・・・事前審査

住宅ローンの可否を判断するために、物件購入の前に事前審査を申し込んで下さい。この事前審査に通過していると、売主側との条件交渉も有利に運ぶことができます。
(1)返済比率
返済比率とは、年収に占めるローン返済額の割合のことです。返済比率には上限が設けられており、ほとんどの金融機関で25~35%以内と定められています。この上限を超えると、借り入れ金額は年収に対して過剰であるとみなされ、審査は通りにくくなります。
(2)属性
年齢、年収、勤務先、勤続年数、家族構成などのことを属性と言います。大企業に勤めるサラリーマンや、収入が安定している公務員などは、属性が良いと判断され、審査が通りやすくなります。逆に、派遣社員や契約社員などは、属性が悪いと判断されがちです。また、正社員として働いていても、勤続年数が短かいと収入の安定性が疑われ、審査が厳しくなってしまいます。一般的に審査を通るには、勤続3年以上が目安です。自営業の場合には、事業の継続が3年以上で、さらに過去3年間の収入が安定していることが基準になります。
(3)他の借入状況
クレジットカードなどの支払い状況も審査に含まれます。もし返済中のローンがある場合には、なるべく完済しておくことをおすすめします。また金融機関によっては、クレジットカードについているキャッシング枠も借り入れ金とみなされるので不要なクレジットカードは思い切って解約したほうが賢明です。

Step2・・・本申込

無事に事前審査に通り、物件の売買契約が終わると、いよいよ住宅ローンの本申込へと進みます。本申込時には、印鑑証明書や住民票、課税証明書の原本などの公的書類や、売買契約書の写しなどが必要になります。
            

Step3・・・融資承認・金銭消費貸借契約

融資承認が出れば、今度はローンの金銭消費貸借契約の手続きです。これは金融機関とのお金の貸し借りに関する契約で、原則としてローン申込人本人が決済の10日~1週間前までに行うものとされており、申込人は金銭消費貸借契約の日までに返済のための口座を作る必要があります。

            

Step4・・・融資実行

決済当日には、新しく作った口座に借り入れ金が振り込まれます。そして借り入れ金は、そのまま融資実行とともに売主に送金されます。売主が融資金の着金確認ができれば、晴れて物件の引き渡しとなります。

住宅ローン金利について

         

1・・・固定金利

借り入れ時に契約で定めた金利が返済期間まで変わらないタイプです。将来に渡って返済金額が変わらないため、返済計画がたてやすく、家計の管理もしやすくなります。また市場金利が低い時に借り入れすれば、金利上昇時のリスクを減らせるので安心です。その反面、市場金利が下降した場合には、金利負担が大きくなります。また金利は、ほかのタイプよりもやや高めに設定されています。

2・・・固定金利選択型

3年、5年、10年など、一定期間の金利を固定するタイプです。固定期間が終わると、その時点で改めて変動型や固定金利選択型を選ぶことができます。固定期間終了後に市場金利が上昇すれば、金利負担は大きくなります。また、固定期間中は変動型には変更できません。            

3・・・変動金利

金利が変動していくタイプです。金利は年2回見直されますが、返済額は5年ごとに変更される場合が一般的です。変動型を選んだ場合、市場金利が下がれば住宅ローンの金利も下がり得をすることができます。逆に、市場金利が上昇した場合にはそれに合わせて住宅ローンの金利も上昇するというリスクを負うことになります。「金利が下がる→支払い額が下がる」場合には限度なく下がりますが、「金利が上がる→支払い額が上がる」場合には上限が設けられていることがほとんどで、例えば最大1.25倍までなどと決められています。とはいえ、1.25倍以上上がった分の金利分は、先に持ち越しになりますので金利がずっと上昇基調にあった場合、「未払い利息」が発生し、ローン支払いの最後に一括で支払うことになります。変動金利と固定金利のどちらがよいのかについては、基本的には各自の判断しかありません。今後の金利の推移が、借り入れ当初よりも下がると予想するなら金利に連動する変動金利が有利になりますし、上がると予想するなら当然固定金利が有利になります。            

4・・・フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行う、最長35年の長期・固定・低金利の住宅ローンです。住宅金融支援機構の支援のもとに民間金融機関が行うフラット35には、「買い取り型」と「保証型」の2タイプがあります。一般的に利用される「買い取り型」は、民間金融機関が融資した住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取り、そのローン債権を証券化して市場で流通させることで、資金調達を行うという仕組みを採用しています。これにより資金回収のリスクは軽減され、民間金融機関でも長期・固定・低金利を実現することができるのです。また「保証型」は民間金融機構自らが証券化を行い、その債権を支援機構が保証するという仕組みです。フラット35のご利用には、別途に「適合証明書」というのが必要となります。物件により発行がされてないものもありますので事前に確認をしてから申し込みましょう。

5・・・住宅ローンの比較検討に便利なウェブサイト


住宅ローンシミュレーション
(返済額試算・借入額試算・繰り上げ返済試算・賃貸VSマイホーム比較など)

@住宅ローン  イーローン

諸費用の実例(新築住宅)・立川市・売買価格2980万円・土地面積122.53㎡・建物面積96.05㎡

  種 類 金額 備   考
1 仲介手数料 無料 通常は売買価格×3%+6万円+消費税=1,001,700円 
2 売買契約書貼付印紙代  15,000円  
3 住民票、印鑑証明書、所得証明証 実費 市区町村により発行手数料が異なります。 
4 固定資産税・都市計画税精算金 77,992円 起算日1月1日、引渡日で日割精算になります。 
5 表示登記 90,000円 土地家屋調査士へ支払います。 
6 所有権保存登記費用 236,095円 司法書士へ支払います。
7 所有権移転登記費用
8 抵当権設定登記費用 79,190円 司法書士へ支払います。 
9  金銭消費貸借契約書貼付印紙代  20,000円    
10  住宅ローン事務手数料  357,000円 借入金額の2.1%
(借入先金融機関により異なります)   
11  保証料 なし (借入先金融機関により異なります)    
12  団信特約料 なし  (借入先金融機関により異なります)    
13 特約保険料  なし  (借入先金融機関により異なります)  
14  火災保険料 560,910円  住宅ローン借入期間35年一括払い 
15  地震保険 実費  任意加入なので加入しなくても大丈夫です。 
16 住宅エコポイント証明書発行手数料   30,000円 売主建売業者様へ支払います。 
17 適合証明書取得費用  なし  (フラット35S利用の場合は必須の書類・費用負担は売主様により異なります) 
18  水道加入料 なし  (建売の場合のほとんどは売買代金に含まれています。土地購入の場合、費用のかかる物件があります) 
19 下水道分担金  なし  上記に同じ 
20 アンテナ・CATV加入金等  実費   
21  電話・インターネット移設 実費   
22 網戸・カーテンレール  実費  オプションで対応の売主様が多数 
23 照明器具  実費   
24 外構工事費
(門扉・カーポート等) 
実費  建売住宅のほとんどがオープン外構です。 
25  引越費用 実費   
26 賃貸退去費用  実費  原状回復費等敷金では足りない場合等 
27  不動産取得税   不動産取得後にかかる税金。
一般的な建売住宅は軽減措置で概ね0円です。 
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